新房、二手房成交面积同环比均由负转正；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上涨。
核心观点
新房成交面积同环比均由负转正。第20周47城新房成交面积331.3万平，环比上升70.8%同比上升12.2%，同比增速较上周提升了28.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为101.8%、71.3%、57.8%，同比增速分别为32.5%、12.9%、3.3%，同比增速分别提高了41.8、32.4、19.0个百分点。
二手房成交面积同环比均由负转正。第20周23城二手房成交面积为312.3万平，环比上升89.3%，同比上升20.8%，同比增速较上周提升了26.0个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为79.7%、90.3%、107.1%，同比增速分别为13.3%、23.8%、28.8%一线城市同比涨幅扩大了10.3个百分点，二、三四线城市同比增速分别提升了34.7、34.4个百分点。
新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上涨。截至第20周末，13城新房库存面积7463.8万平，环比增速为-1.0%，同比增速为-3.8%；去化周期18.5个月，环比下降2.0个月，同比上升1.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.3、17.252.8个月，一、二、三四线城市环比下降2.0、1.5、2.6个月，一、三四线城市同比分别下降1.2、2.4个月，二线城市同比上升4.2个月。
土地市场成交量环比量价齐跌、同比量涨价跌；溢价率同环比均下降。第19周百城全类型成交土地规划建面为1159.1万平，环比下降10.9%，同比上升3.9%；成交土地总价为160.0亿元，环比下降57.3%，同比下降39.5%；成交土地楼面均价为1380元/平，环比下降52.0%，同比下降41.8%；土地溢价率为0.9%，环比下降2.1个百分点，同比下降8.7个百分点。
房企国内债券发行量环比上涨、同比下降。第20周房地产行业国内债券总发行量为56.1亿元，环比上涨136.4%，同比下跌57.8%。总偿还量为28.0亿元，环比下降44.9%，同比上升63.0%；净融资额为28.1亿元。
板块相对收益有所下降。第20周房地产行业绝对收益为-3.2%，较上周下降7.0pct，相对收益（相对沪深300）为-3.0%，较上周下降5.4pct。房地产板块PE为12.86X，较上周下降0.49X。
政策
1）央行发布《中国货币政策执行报告》，2026年3月新发放的个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与2025年12月相比基本持平，同比下降0.07个百分点。
2）5月13日，湖南省住建厅等九部门印发《湖南省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（“新湘十条”），从供给端看，以多元化手段推进存量盘活，支持各地利用地方政府专项债等各类资金，收购存量商品房用作保障房等；提出要出台全省“好房子”建设导则和提升住房品质的政策文件，并开展“好房子”建设评选。从需求端看，明确省内购买新建商品住房申请贷款的，以县市区为单位认定住房套数，在拟购住房所在县市区（园区）已有住房的，核减1套住房套数。公积金政策优化方面，高层次人才住房公积金最高贷款额度可放宽至4倍，留湘来湘就业创业高校毕业生、青年人才可放宽至2倍，初婚初育家庭、二孩及以上家庭使用住房公积金贷款购买新建商品住房的，将贷款额度上限再提高30%以上
3）海南：进一步优化公积金贷款政策，单方最高贷款额度分别由新房80万元和二手房60万元统一提高至100万元；夫妻双方最高贷款额度分别由新房110万元和二手房90万元统一提高至120万元。
投资建议
我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前政策持续发力，一线城市优化限购限贷、核心城市优化公积金政策，均对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。