核心观点
70城新房、二手房房价环比跌幅均持平；新房房价环比下跌城市数量减少，二手房房价环比下跌城市数量增加。4月70大中城市新房、二手房房价环比均下降0.2%，环比跌幅均与3月持平。新房、二手房房价已经分别持续下跌了35、36个月。从房价下跌的城市数量来看，4月70城中新房房价环比下跌的城市数量有49个，较3月减少5个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.33%，较3月扩大了0.01个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有54个，较3月增加1个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.35%，较3月收窄0.03个百分点。
4月四个一线城市中仅有上海一二手房价环比涨幅继续扩大，其余城市均比3月减弱或持平、且北京新房价格环比增速转负。1）新房：4月一线城市新房房价环比增长0.1%，环比涨幅较3月收窄了0.1个百分点。具体来看，上海环比上涨0.4%（前值+0.3%），自19年8月以来始终保持环比增长或持平，从未出现过下跌；广州环比上涨0.1%（前值：+0.3%）；深圳环比上涨0.1%（前值：+0.2%）；北京新房房价环比下降0.2%（前值：环比持平）。2）二手房：4月一线城市二手房房价环比增长0.4%环比涨幅与3月持平。具体来看，上海环比上涨0.7%（前值：+0.4%），北京环比上涨0.4%（前值：+0.6%），京沪二手房房价连续三个月环比上涨；深圳环比增长0.3%（前值：+0.4%），广州环比增长0.2%（前值：+0.2%），广深二手房房价连续两个月环比上涨。
二线城市新房环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅持平。1）新房：4月二线城市新房房价环比下降0.1%，环比降幅较3月收窄0.1个百分点。42%的二线城市新房房价环比上涨或持平，该比例较3月提升了23个百分点：杭州环比上涨0.4%，南京环比上涨0.3%，太原、大连、乌鲁木齐环比上涨0.2%，宁波、青岛、银川环比上涨0.1%武汉、合肥、天津、沈阳、海口环比持平。其中，大连1-4月新房房价环比已经连续四个月正增长，杭州2-4月新房房价环比连续三个月正增长。2）二手房：4月二线城市二手房房价环比下降0.2%，环比降幅与3月持平。具体来看，西安环比增长0.4%厦门环比增长0.2%，宁波、沈阳、合肥、武汉、海口环比增长0.1%，大连、南京、重庆环比持平，其他二线城市环比均下跌，石家庄、南宁、贵阳、昆明、银川环比跌幅最大（0.5%）。
三线城市新房环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄，环比增速均低于一、二线城市。1）新房：4月三线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅与3月持平。具体来看，吉林环比上涨0.4%，烟台、大理环比上涨0.2%，徐州、襄阳环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有惠州、韶关、泸州，环比跌幅均大于等于0.7%。2）二手房：4月三线城市二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅较3月收窄0.1个百分点。具体来看，徐州环比增长0.5%，无锡环比持平，其他三线城市环比均下跌，跌幅相对较大的城市有：扬州、平顶山、韶关、三亚，环比跌幅均大于等于0.7%。
各类型产品新房房价环比跌幅相同，刚需产品二手房房价环比跌幅大于刚改与改善型产品。1）刚需产品：4月90平以下新房房价环比下降0.2%，环比跌幅较3月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅较3月扩大0.1个百分点。2）刚改产品：4月90-144平新房、二手房房价环比均下降0.2%，环比跌幅均与3月持平。3改善型产品：4月144平以上新房、二手房房价环比均下降0.2%，环比跌幅均较3月收窄0.1个百分点。
投资建议
4月70城房价环比跌幅均持平，且在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，一线城市房价环比持续正增长。我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前政策持续发力，一线城市优化限购限贷、核心城市优化公积金政策，均对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。
风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。